Baustellenlärm auf Nachbargrundstück

Der BGH Hat nun endgültig mit Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18 Klarheit dazu geschaffen, wie Umweltmängel durch benachbarte Baustellen zwischen Vermieter und Mieter zu behandeln sind und seine Rechtsprechung mit Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 (Bolzplatzurteil) gefestigt. Dabei hat er der ablehnenden Rechtsprechung insbesondere des LG Berlin, dass dieses Urteil nicht auf die Beurteilung von Mängeln durch Geräusch- und Schmutzbelastungen von benachbarten Baustellen anwendbar sei, eine Absage erteilt.

Der BGH stellt klar, dass § 906 BGB nicht direkt und auch nicht analog auf das Mietverhältnis anwendbar ist, sondern zur Auslegung des Mietvertrags heranzuziehen ist bei fehlender Vereinbarung zur Umweltbeschaffenheit (wie wohl in fast jedem geschlossenen Mietvertrag). § 906 BGB ist heranzuziehen für die Frage, wie redliche Vertragsparteien die Risikoverteilung vorgenommen hätten, wenn sie die nachträgliche Änderung der Umweltbedingungen bei Vertragsschluss bedacht hätten. Dann hätten redliche Vertragsparteien vereinbart, dass der Vermieter nur dann für veränderte Umweltbedingungen einstehen würde, wenn ihm selbst ein Abwehr- oder Entschädigungsanspruch zur Seite steht. Insoweit nimmt der Mieter somit bei fehlender Vereinbarung zur Umweltbeschaffenheit der Wohnung/des Mietobjekts an der Situationsgebundenheit der Wohnung/des Mietobjekts teil.

Der BGH zieht somit § 906 BGB für die Auslegung des Mietvertrags und zur Konturierung der Frage, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, heran. Es sind aber auch alle anderen Anhaltspunkte für die Auslegung des Mietvertrags heranzuziehen. Besondere Beschreibungen beim Anbieten der Mietwohnung können daher von ausschlaggebender Bedeutung sein. Wird die Wohnung bei der Vermietung als Wohnung in ruhiger Lage angepriesen, besteht die nicht von der Hand zu weisende Gefahr, dass dies als Risikoübernahme des Vermieters für den Bestand dieser Umweltbeschaffenheit während des gesamten Mietverhältnisses gewertet wird.